ZAD de l'Encan II - Secteur UCa-2a du PLU

15 Janvier 2023

Politique et calculette

Zone à Aménagement Différé de l'Encan II

La ZAD de l'Encan II se trouve dans le secteur UCa-2a, défini dans le PLU de CIBOURE approuvé le 10/12/2022.
Que dit le PLU :

UC 3 – MIXITÉ FONCTIONNELLE ET SOCIALE

MIXITE SOCIALE :

Les obligations en matière de création de logements sociaux à produire sous forme de logements locatifs sociaux issus d’un Prêt Locatif Aidé d’Intégration (PLAI) ou d’un Prêt Locatifs Sociaux (PLS) ou via un dispositif de Bail réel solidaire (BRS) ⁴ :

Type d’opération	Obligation en matière de création de logements sociaux
Opérations ayant pour effet : - la création de 4 logements, - une surface de plancher de 300m² à 399m²	1 logement social
Opération ayant pour effet la création de 5 logements	2 logements sociaux
Opération ayant pour effet - la création de 6 à 10 logements inclus - ou de 400 m² à 699 m² de surface de plancher	50% de logements sociaux
Opération ayant pour effet - la création de 11 à 30 logements inclus - ou d’au moins 700 m² de surface de plancher	60% de logements sociaux
Opération ayant pour effet la création de plus de 31 logements	75% de logements sociaux

La typologie des logements à créer (surface habitable et nombre de pièces) au sein des opération doit être compatible avec les orientations du Programme Local de l’Habitat (PLH)

4 Par logement social, il est entendu les types de logements suivants :

Logements locatifs sociaux (LLS) bénéficiant d’un concours financier de l’Etat de type Prêt Locatif à Usage Social (PLUS) ou équivalent, Prêt Locatif Aidé d’Intégration (PLAI) ou équivalent, Prêt Logements Locatifs Sociaux (PLS) ou équivalent,
Logement créé par Bail réel solidaire (BRS), reposant sur la dissociation de la propriété du bâti et de celle du foncier, dans l’objectif de faciliter, sur le long terme, l’accès à la propriété à des ménages modestes, Il doit permettre à des ménages, sous conditions de plafond de ressources, d’accéder à un logement en-dessous des prix du marché. Ces ménages ne pourront revendre le logement qu’à un prix de cession encadré, inférieur au prix du marché, et à un ménage répondant aux mêmes critères de ressources auxquels ils étaient soumis. (Articles L255-1 à L255-19 du Code de la Construction et de l’Habitat).

Remarque de la rédaction

Quels logements sociaux ?

Comme il est indiqué dans le PLU les logements sociaux seront limités aux PLAI, PLUS, PLS et BRS. Mais réellement, à quelle population cela s'adresse t'il ?

Monsieur le Maire, sans doute pour minimiser l'impact du vocable "logements sociaux" et surtout l'image négative qu'il véhicule, aime à dire que 80% des Cibouriens sont concernés par le logement social.
Ceci est vrai quand on regarde les seuils de revenus maximums pour accéder au logement social dans la panoplie de tous les types de prêts qui s'offrent aux promoteurs ou aux ménages.

Ce que ne dit pas Monsieur le Maire c'est qu'en limitant la construction à un certain type de financement, il exclut de fait une bonne partie de ces 80% dans l'accession au logement social.

Type de prêt	Typologie de population	Revenus maxi N-2 (couple) Valeurs en 2022 pour 2020
PLAI	Location Grande précarité	= < 16939 €
PLUS	Location HLM	= < 28231 €
PLS	Location entre HLM et parc privé	= < 36700 €
BRS	Accession propriété	= < 33761 €

UC 8- HAUTEUR MAXIMALE DES CONSTRUCTIONS :

Dans les secteurs UCa et UCa-2a, la hauteur des constructions est limitée à 24 m au faitage.

Dans les secteurs UC-2a, UC-3a, UC-3c, UC-4, UCa-2a et UCb-3a, la hauteur des constructions doit également être conforme aux dispositions du règlement du SPR.

NB : Pour le secteur 2A du SPR il n'y a aucune règle de hauteur définie

Extrait page 53 du SPR :

2.2.4 : Hauteur du bâti, secteur 2 a, bords de Nivelle

Règle : Pas de limite de hauteur.

Remarque de la rédaction

Calcul du nombre d'étages :

Le PLU dans la zone UCa-2a, qui inclus la ZAD de l'Encan II, limite la hauteur de construction à 24m au faitage.

Pour connaître le nombre de niveaux maximum il est donc impératif de définir la distance entre le faitage et l'acrotère, sachant que dans le PLU :

les toits terrasses sont interdits,
la tuile canal obligatoire supporte une faible pente (27% ou 15° mini),
la pente maximum autorisée est de 37% (20.3°)

En choisissant une pente médiane de l'ordre de 30%, la distance verticale entre le faitage et l'acrotère est de 0,30m pour une distance horizontale de 1m.

Ainsi, si l'immeuble fait 12m de large au total avec une toiture en double pente identiques, le calcul de distance verticale sera de : 0.30m x 6m = 1.80m.

En déduction, la hauteur calculée de l'acrotère sera de 24m (voir PLU) auquel on retire la hauteur de la toiture : 24m – 1.80m = 22.20m.

En France, la hauteur standard d'un niveau d'immeuble est comprise entre 2.67m et 2.71m.

Pour une hauteur d'acrotère à 22.20m on en déduit un nombre de niveau de l'ordre de 8 (ou 7 étages).

Autrement dit, on peut déduire que ce projet de ZAD restera à une hauteur maximale qui sera à peu près équivalente à celle du quartier Zubiburu qui comporte 7 niveaux.